Immisje, czyli jak walczyć z uciążliwym sąsiadem?

Nie zawsze jest nam dane mieć miłych, kulturalnych i spokojnych sąsiadów. Zdarza się, że trzeba sąsiadom przypominać, że mieszkasz obok. Czasami rozmowa nie wystarcza i trzeba wejść na drogę sądową, by dochodzić swoich praw. Polskie prawo przewiduje takie sytuacje, określając je immisjami i przewiduje określone środki prawne, które pomagają walczyć z uciążliwym sąsiadem przed obliczem sądu.

Jak wskazuje Paweł Wiśniewski w: Postępowanie w sprawie z powództwa właściciela nieruchomości o zaprzestanie immisji przez sąsiada (art. 222 § 2 w zw. z art. 144 k.c.), immisje, to nic innego jak naruszenie nakazu powstrzymania się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę. Przedmiotowa "miara" wynika ze:

• społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości (granice immisji może bowiem wyznaczać cel, któremu dane nieruchomości służą, np. działalność rolnicza, przemysłowa, charakter mieszkalny, religijny itp.) oraz
• stosunków miejscowych (czyli utrwalony sposób użytkowania nieruchomości w danej okolicy).

W rezultacie osobista wrażliwość danej osoby nie ma większego znaczenia. Kluczowa jest możliwa "obiektywizacja" odczuć. W takich sytuacjach próbuje się odtworzyć wzorzec "przeciętnego człowieka".

W ramach oceny bierze się też pod uwagę charakter zarówno nieruchomości wyjściowej, jak i nieruchomości objętych immisjami.

Na czym mogą polegać immisje?

Katalog sytuacji, które można zakwalifikować jako immisje jest katalogiem otwartym i sprawy sądowe dostarczają nam wielu różnych interesujących przykładów.

Do - wydaje się, że - najbardziej "popularnych" przykładów immisji należą m.in.:

• działanie wywołujące hałas przekraczający miarę, jakiej zachowania wymaga spokojne używanie nieruchomości sąsiedniej;
• posadzenie przy granicy nieruchomości drzew zakłócających normalne nasłonecznienie.

Ogólnie rzecz ujmując, immisje mogą polegać albo na:

• rozchodzeniu się niepożądanych cząstek materii, np. środków chemicznych, promieniowania, fal dźwiękowych itp.,albo
• tamowaniu przenikania na sąsiednią nieruchomość pożądanych cząstek materii, np. światła słonecznego.

Co istotne, immisje nie muszą wpływać na dyskomfort jedynie ludzi. Wpływ immisji dotyczyć może również rzeczy, czy zwierząt.

Czego można w takiej sytuacji żądać?

W związku z wystąpieniem immisji przede wszystkim przysługuje nam roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem.

W wypadku przywrócenia stanu zgodnego z prawem chodzi o podjęcie przez takiego sąsiada działań koniecznych do przywrócenia nam niezakłóconego władztwa nad naszą rzeczą i usunięcia bezprawnej ingerencji.

Co istotne, nie musi to być stan poprzedni, istniejący przed dokonaniem naruszenia.

W praktyce chodzi o podjęcie działań prowadzących do zmiany sposobu korzystania z nieruchomości niezgodnego z naszą wolą, na inny określony sposób, zgodny z naszą wolą i zgodny z prawem. Może to po prostu prowadzić do zminimalizowania immisji do takiego poziomu zakłóceń, że nie będzie ona już więcej przekraczała "przeciętnej miary". 

Kto i przeciwko komu może wystąpić z roszczeniem o zakazanie immisji?

Właściciel nieruchomości dotkniętej immisją, który występuje z roszczeniem chroniącym jego prawo, powinien powołać jako podstawę prawną swego żądania art. 222 § 2 w zw. z art. 144 k.c. Przepis art. 144 k.c. nie wprowadza bowiem odrębnego roszczenia, a jedynie dookreśla przesłanki, po spełnieniu których aktualizuje się ochrona własności uregulowana w przepisach ogólnych. Roszczenie może być kierowane zarówno:

• przeciw właścicielowi nieruchomości, na której powstają zakłócenia, jak i
• przeciwko osobom niebędącym właścicielami, których zachowania generują immisje.

Jeżeli immisje spowodowały szkodę, jej naprawienie następuje na podstawie przepisów o odpowiedzialności z tytułu czynów niedozwolony (art. 415 k.c. i nast.). Jeżeli wskutek immisji powstaje zagrożenie wystąpienia szkody, łącznie z roszczeniem negatoryjnym może przysługiwać uprawnionemu roszczenie o zapobieżenie szkodzie (art. 439 k.c.) (zobacz postanowienie Sądu Najwyższego z 16.05.2023 r., II CSKP 1062/22, LEX nr 3562869).

Na podstawie art. 222 § 2 w zw. z art. 209 k.c. należy przyjąć, że z roszczeniem negatoryjnym może wystąpić każdy współwłaściciel, albowiem czynność ta zmierza do zachowania wspólnego prawa. Roszczenie jest wtedy kierowane przeciwko osobie trzeciej. Sprawa się komplikuje, gdy pośredniego naruszenia własności dopuszczają się współwłaściciele względem siebie. Nie ma wtedy zastosowania art. 206 k.c., ponieważ żaden ze współwłaścicieli nie został pozbawiony współposiadania rzeczy wspólnej. Współwłaścicielom między sobą przysługuje tylko roszczenie o ochronę wspólnych interesów, nie mają więc oni legitymacji do wytoczenia powództwa negatoryjnego tak długo, dopóki trwa współwłasność (zobacz wyrok Sądu Okręgowego w Olsztynie z 15.05.2019 r., IX Ca 98/19, LEX nr 2679347).

Co powinno się znaleźć w pozwie?

Co prawda droga sądowa wydaje się być ostatecznością, ale czasami nie ma innego wyjścia. Jak wskazuje Paweł Wiśniewski, żądanie pozwu, którego przedmiotem jest roszczenie właściciela nieruchomości o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i zakazanie dalszych naruszeń prawa własności (tzw. roszczenie negatoryjne), powinno zawierać:

• określenie nieruchomości, której własność została naruszona, w sposób umożliwiający jej identyfikację, w szczególności przez podanie jej lokalizacji, a także numeru księgi wieczystej bądź zbioru dokumentów,
• sformułowane żądanie o nakazanie pozwanemu podjęcia (dokładnie określonych przez powoda) działań zmierzających do przywrócenia stanu zgodnego z prawem, bądź o zakazanie pozwanemu naruszania własności powoda; możliwe jest przy tym łączne sformułowanie obu żądań,
• powołanie się w uzasadnieniu na prawo własności.

W pozwie należy też podać wartość przedmiotu sporu.

Kiedy sąd może nie przyznać nam racji?

Paweł Wiśniewski pisze, że powództwo negatoryjne o zaprzestanie immisji podlega oddaleniu przykładowo jeśli:

• działania pozwanego sąsiada nie zakłócają korzystania z naszej nieruchomości bądź stopień zakłóceń nie przekracza przeciętnej miary wynikającej ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych,
• wyraziliśmy zgodę na występujące zakłócenia w korzystaniu z nieruchomości, wobec czego istniejący stan jest zgodny z prawem,
• nie jesteśmy właścicielem nieruchomości, z której korzystanie zostało zakłócone,
• sąsiad nie jest właścicielem nieruchomości sąsiedniej. (choć należy mieć też na względzie scenariusz, w którym pozwanym będzie po prostu osoba władająca nieruchomością wyjściową albo osoba, w której interesie dokonano immisji, albo bezpośrednio dokonujący immisji na polecenie właściciela nieruchomości wyjściowej).

Trzeba też pamiętać, że na nas, jako na powodzie ciąży obowiązek wykazania, że naruszenie własności przez sąsiada (właściciela nieruchomości sąsiedniej) miało charakter trwały oraz istnieje prawdopodobieństwo powtarzania się go w przyszłości.

Wiecej informacji na temat immisji i temu jak z nimi walczyć znajdziesz w procedurze Postępowanie w sprawie z powództwa właściciela nieruchomości o zaprzestanie immisji przez sąsiada (art. 222 § 2 w zw. z art. 144 k.c.).

Trzeba też pamiętać, że w wypadku immisji o charakterze niematerialnym, można dochodzić do naruszenia dóbr osobistych, które można chronić w oparciu o art. 24 k.c. W sytuacji zaś, gdy dojdzie do wyrządzenia szkody, podstawą dochodzenia roszczeń będzie art. 415 k.c.

Sprawa o zakazanie immisji ma charakter sprawy majątkowej. Podkreśla się, że podstawę prawną dochodzonego powództwa stanowi art. 144 w zw. z art. 222 § 2 k.c., kreujący roszczenie prawnorzeczowe po stronie właściciela nieruchomości w stosunku do właściciela nieruchomości sąsiedniej. Jest to więc typowy instrument ochrony prawa majątkowego w postaci własności nieruchomości przed jego naruszeniami przybierającymi inną postać niż pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, w tym poprzez immisje. Ponadto roszczenie to nie zmierza do jakiejkolwiek regulacji stosunków niemajątkowym, lecz do bezpośredniej ingerencji w sposób korzystania z prawa własności przez właściciela nieruchomości sąsiedniej, będącej źródłem immisji. Jedynie pośrednim skutkiem orzeczenia uwzględniającego to roszczenie jest ochrona wartości niemajątkowych, w tym dóbr osobistych właściciela i innych osób korzystających z nieruchomości sąsiedniej. Zatem roszczenie negatoryjne, bez względu na to czy odnosi się do immisji materialnych, czy niematerialnych, ma zawsze charakter majątkowy (zobacz postanowienie Sądu Najwyższego z 16.11.2023 r., I CSK 3475/23, LEX nr 3630731).

Jeśli chcesz wiedzieć więcej na temat samych procedur, zobacz krótki film opisujący tę kategorię dokumentów.

Wojciech Kowalski 

Senior Product Manager

Tagi:
• LEX Kancelaria Prawna