Najem na potrzeby mieszkaniowe z niższym podatkiem od nieruchomości
Zasady opodatkowania podatkiem od nieruchomości budynków mieszkalnych przeznaczonych na wynajem są dość specyficzne i budziły w ostatnich latach liczne kontrowersje. Warunki jakie musi spełnić przedsiębiorca wynajmujący mieszkanie, aby móc opodatkować je preferencyjną stawką przewidzianą dla budynków mieszkalnych niezajętych na prowadzenie działalności gospodarczej, są dość wyśrubowane. Pod koniec zeszłego roku, wytyczne w tej sprawie zawarte zostały w uchwale składu siedmiu sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z 21.10.2024 r. (III FPS 2/24) dotyczącej opodatkowania nieruchomości mieszkalnych wynajmowanych przez przedsiębiorców.
Skąd wziął się problem związany z podatkiem od nieruchomości dla podatników?
Budynki mieszkalne i ich części, przeznaczone do najmu w ramach działalności gospodarczej, nie podlegają wyższej stawce podatku od nieruchomości, tylko pod warunkiem, że służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych najemców.
Stawka podatku od nieruchomości dla budynków i mieszkań zajętych na działalność gospodarczą jest niemal 30-krotnie wyższa od tych zajętych na potrzeby mieszkaniowe. Zgonie z przepisami ustawy o podatkach i opłatach lokalnych (art. 1a ust. 2a pkt 1 u.p.o.l.) do budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej nie zalicza się budynków mieszkalnych. Wyjątek od tej zasady przewidziano dla budynków mieszkalnych, które są zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej – w takim przypadku podatnik jest zobowiązany do opodatkowania mieszkania stawką maksymalną podatku.
Niestety, opodatkowanie wynajmowanych mieszkań podatkiem od nieruchomości budziło w ostatnich latach kontrowersje, rzecznictwo było niejednolite, a Minister Finansów zajął negatywne dla podatników stanowisko, zgodnie z którym sam fakt oferowania mieszkania na wynajem przez przedsiębiorcę świadczy o zajęciu go na prowadzenie działalności gospodarczej, co skutkuje koniecznością opodatkowania go wyższą stawką podatku.
Kluczowe znaczenie dla tego problemu miała uchwała składu siedmiu sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z 21.10.2024 r. (III FPS 2/24). Miała ona istotne znaczenie, szczególnie dla organów podatkowych, które mogą zastosować podwyższoną stawkę podatku od nieruchomości np. do tzw. inwestycyjnych pustostanów, czyli mieszkań lub domów, które nie są wynajmowane, a zysk z inwestycji ma nastąpić na skutek wzrostu ich wartości. Jednak sama uchwała nie stanowi końca problemów interpretacyjnych, otóż nadal istnieją wątpliwości np. na jakiej podstawie stwierdzić, czy mieszkanie jest inwestycyjnym pustostanem.
Co mówi uchwała NSA o podatku od nieruchomości?
W uchwale NSA z 21.10.2024 r. wskazano, że: „Budynki, sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków w rozumieniu art. 21 ust. 1 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. ustawy – Prawo geodezyjne i kartograficzne jako mieszkalne, przeznaczone do najmu, w ramach prowadzonej przez podatnika podatku od nieruchomości (wynajmującego) działalności gospodarczej, w takiej części, w jakiej służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych najemców, należy traktować jako budynki mieszkalne lub ich części, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. a u.p.o.l.”.
Ponadto, uchwała precyzuje warunki, jakie muszą być spełnione, aby budynek mieszkalny wynajmowany przez przedsiębiorcę mógł być opodatkowany preferencyjną stawką.
Otóż, budynek należący do przedsiębiorcy i udostępniany przez niego na cele mieszkalne najemcy musi być:
- być sklasyfikowany jako mieszkalny w ewidencji gruntów i budynków,
- być przeznaczony do najmu,
- służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych najemców.
Trzeba zaznaczyć, że NSA rozróżnia pojęcia "przeznaczenie do najmu" i "wynajmowany". "Przeznaczenie do najmu" oznacza, że mieszkanie jest oferowane na wynajem, nawet jeśli nie jest aktualnie wynajęte. "Wynajmowany" oznacza, że mieszkanie jest aktualnie zajęte przez najemcę.
Dalsze problemy z interpretacją uchwały NSA dot. podatku od nieruchomości
Ekspert dr Adam Kałążny zwraca uwagę na trudności związane z udowodnieniem, że wynajmowane mieszkanie służy trwałemu zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Ważne jest, według niego, aby umowy najmu zawierały odpowiednie oświadczenia najemców dotyczące sposobu wykorzystania mieszkania. Ponadto, ekspert zwraca uwagę na drugi problem, a więc, opodatkowanie pomieszczeń przynależnych i części wspólnych. Brakuje bowiem, jasnych wytycznych dotyczących opodatkowania pomieszczeń takich jak piwnice, garaże czy korytarze. Środowisko eksperckie sugeruje, że powinny one być opodatkowane preferencyjną stawką, jeśli służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, jednak tutaj w istotne znaczenie będzie miało orzecznictwo sądów administracyjnych wydawane na bazie Uchwały NSA z 21.10.2024 r.
