Opodatkowanie spółek nieruchomościowych

Z początkiem 2021 r. do ustaw o podatkach dochodowych wprowadzono istotne zmiany nakładające szczególne obowiązki podatkowe na spółki działające na rynku nieruchomości. Zmiany dotyczyły wprowadzenia do prawa podatkowego definicji spółki nieruchomościowej i określenia licznych obowiązków takiej spółki i jej wspólników.  

Definicja spółki nieruchomościowej

Ustawodawca zdecydował się wprowadzić do ustaw o podatkach dochodowych definicję spółki nieruchomościowej. Zgodnie z art. 4a pkt 35 ustawy o CIT (odpowiednio art. 5a pkt 49 ustawy o PIT0 poprzez spółkę nieruchomościową rozumie się podmiot inny niż osoba fizyczna, obowiązany do sporządzenia bilansu na podstawie przepisów o rachunkowości, spełniający dodatkowe kryteria różniące się w zależności od tego, czy jest to podmiot rozpoczynający działalność, czy kontynuujący działalność.

W przypadku podmiotu rozpoczynającego działalność definicja spółki nieruchomościowej jest spełniona, jeżeli:

1. na pierwszy dzień roku (podatkowego lub obrotowego) co najmniej 50% wartości rynkowej jego aktywów, bezpośrednio lub pośrednio, stanowiła wartość rynkowa nieruchomości położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw do takich nieruchomości, oraz
2. wartość rynkowa tych nieruchomości przekraczała 10 mln zł albo równowartość tej kwoty.

W przypadku podmiotu kontynuującego działalność definicja spółki nieruchomościowej jest spełniona, jeżeli:

1. na ostatni dzień roku poprzedzającego rok (podatkowy lub obrotowy) co najmniej 50% wartości bilansowej jego aktywów, bezpośrednio lub pośrednio, stanowiła wartość bilansowa nieruchomości położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw do takich nieruchomości, oraz
2. wartość bilansowa tych nieruchomości przekraczała 10 mln zł albo równowartość tej kwoty, oraz
3. w poprzednim roku jego przychody z tytułu najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy, leasingu i innych umów o podobnym charakterze lub z przeniesienia własności, których przedmiotem są nieruchomości lub prawa do nieruchomości, oraz z tytułu udziałów w innych spółkach nieruchomościowych, stanowiły co najmniej 60% ogółu odpowiednio przychodów podatkowych albo przychodów ujętych w wyniku finansowym netto.

Spółka nieruchomościowa jako płatnik podatku dochodowego

Zgodnie z wprowadzonymi przepisami nastąpiło przeniesienie obowiązku rozliczenia podatku dochodowego ze zbycia udziałów w spółkach nieruchomościowych ze zbywcy na samą spółkę nieruchomościową. Zgodnie z art. 26aa ust. 1 ustawy o CIT(odpowiednio art. 41 ust. 4f ustawy o PIT) spółka nieruchomościowa, której udziały (akcje), ogół praw i obowiązków, tytuły uczestnictwa lub prawa o podobnym charakterze są zbywane, jest obowiązana wpłacić na rachunek właściwego urzędu skarbowego, jako płatnik, zaliczkę na podatek od dochodu z tego tytułu w wysokości 19%, w terminie do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym powstał dochód, jeżeli:

• stroną dokonującą zbycia jest podmiot niemający siedziby lub zarządu na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub osoba fizyczna niemająca miejsca zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej oraz
• przedmiotem transakcji zbycia są udziały (akcje) dające co najmniej 5% praw głosu w spółce albo ogół praw i obowiązków dający co najmniej 5% prawa do udziału w zysku spółki niebędącej osobą prawną, albo co najmniej 5% ogólnej liczby tytułów uczestnictwa lub praw o podobnym charakterze, w spółce nieruchomościowej.

Przedstawiciel podatkowy spółki nieruchomościowej

W przypadku spółek nieruchomościowych mających siedzibę lub zarząd poza terytorium Rzeczpospolitej Polskiej istnieje obowiązek ustanowienia przedstawiciela podatkowego, który wykonywać będzie w imieniu i na rzecz spółki nieruchomościowej, dla której został ustanowiony, obowiązki płatnika. Podmiot taki będzie odpowiadać solidarnie ze spółką nieruchomościową za zobowiązanie podatkowe.

Obowiązku ustanowienia przedstawiciela podatkowego nie stosuje się do spółek nieruchomościowych podlegających w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od całości swoich dochodów, bez względu na miejsce ich osiągania.

Niedopełnienie obowiązku polegającego na ustanowieniu przedstawiciela podatkowego podlega karze pieniężnej do wysokości 1 mln zł.

Obowiązek złożenia informacji o strukturze własnościowej do Szefa KAS

Spółka uznawana na podstawie ustaw o podatkach dochodowych za spółkę nieruchomościową jest obowiązana do przekazania Szefowi Krajowej Administracji Skarbowej w terminie do końca trzeciego miesiąca po zakończeniu roku podatkowego (w przypadku spółki nieruchomościowej, która nie jest podatnikiem podatku dochodowego – roku obrotowego) informacji o strukturze własnościowej, tj. o podmiotach posiadających (bezpośrednio lub pośrednio) w tej spółce udziały (akcje), ogół praw i obowiązków, tytuły uczestnictwa lub prawa o podobnym charakterze, wraz z podaniem liczby posiadanych przez każdego z nich takich praw.

Obowiązek złożenia w tym samym terminie informacji do Szefa KAS ciąży również na podatnikach posiadających (bezpośrednio lub pośrednio) w takiej spółce:

• udziały (akcje) dające co najmniej 5% praw głosu;
• ogół praw i obowiązków dających co najmniej 5% prawa do udziału w zysku spółki niebędącej osobą prawną;
• co najmniej 5% ogólnej liczby tytułów uczestnictwa lub praw o podobnym charakterze,

- przy czym zakres składanych przez nich informacji sprowadza się do liczby posiadanych (bezpośrednio lub pośrednio) w tej spółce udziałów (akcji), ogółu praw i obowiązków, tytułów uczestnictwa lub praw o podobnym charakterze.

Informacje o strukturze własnościowej spółki nieruchomościowej należy składać w formie elektronicznej za pośrednictwem formularzy CIT-N1 i PIT-N1 oraz CIT-N2 i PIT-N2. 

Tagi:
• LEX Księgowość