Podatek od nieruchomości od budynków i lokali związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej
Podatek od nieruchomości jest jedną z najbardziej powszechnych danin, które muszą uiszczać podatnicy w polskim systemie podatkowym. O ile stawki podatku dla właścicieli nieruchomości przeznaczanych na cele mieszkaniowe są dość łaskawe, mimo znaczących podwyżek w ostatnich latach, o tyle maksymalne stawki podatku od nieruchomości związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej są znacznie wyższe i niekiedy przekraczają nawet ponad 30 krotnie stawki przewidziane dla budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej. Warto przy tym pamiętać, że wyższą stawkę podatku należy zapłacić również od budynków mieszkalnych zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej – i tu zaczynają się liczne problemy.
Grunty, budynki i budowle, kiedy są a kiedy nie są związane z prowadzeniem działalności gospodarczej
W myśl przepisów ustawy z 12.01.1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (dalej: u.p.o.l.), grunty, budynki i budowle będące w posiadaniu przedsiębiorcy podlegają opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości według stawki związanej z prowadzeniem działalności gospodarczej. Artykuł 2 ust. 1 pkt 2 i 3 u.p.o.l. stanowi, że opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości podlegają następujące nieruchomości lub obiekty budowlane:
- grunty;
- budynki lub ich części;
- budowle lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.
Ale ustawa precyzuje także, na podstawie (art. 1a ust. 2a u.p.o.l.) cały katalog wyłączeń spod opodatkowania podatkiem od nieruchomości danego przedmiotu opodatkowania.
Zgodnie z art. 1a ust. 1 pkt 3 u.p.o.l. za grunty, budynki i budowle związane z prowadzeniem działalności gospodarczej uważa się grunty, budynki i budowle będące w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą. W związku z tym do gruntów, budynków i budowli związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej nie zalicza się:
- budynków mieszkalnych oraz gruntów związanych z tymi budynkami;
- gruntów pod wodami powierzchniowymi stojącymi lub wodami powierzchniowymi płynącymi jezior i zbiorników sztucznych oraz gruntów niezabudowanych objętych obszarem rewitalizacji, o którym mowa w ustawie z 9.10.2015 r. o rewitalizacji, i położonych na terenach, dla których miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje przeznaczenie pod zabudowę mieszkaniową, usługową albo zabudowę o przeznaczeniu mieszanym obejmującym wyłącznie te rodzaje zabudowy, jeżeli od dnia wejścia w życie tego planu w odniesieniu do tych gruntów upłynął okres 4 lat, a w tym czasie nie zakończono budowy zgodnie z przepisami prawa budowlanego;
- budynków, budowli lub ich części, w odniesieniu do których została wydana decyzja ostateczna organu nadzoru budowlanego, o której mowa w art. 67 ust. 1 ustawy z 7.07.1994 r. Prawo budowlane lub decyzja ostateczna organu nadzoru górniczego, na podstawie, której trwale wyłączono budynek, budowlę lub ich części z użytkowania.
Oznacza to, że związane z działalnością gospodarczą, a w konsekwencji opodatkowane według najwyższej stawki są wszystkie budynki lub ich części znajdujące się w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą. Bez znaczenia jest zatem fakt, czy dany budynek jest w danym momencie wykorzystywany w ramach działalności gospodarczej, czy też nie (zob. wyrok WSA w Gdańsku z 6.06.2006 r., I SA/Gd 481/05). Powstaje tu niestety wiele pytań wynikających z interpretacji orzecznictwa, a także pojawia się wreszcie przełomowe orzecznictwo dające nadzieję na zmniejszenie obciążeń fiskalnych.
Przeczytaj: |
Kiedy nieruchomość jest faktycznie zajęta na prowadzenie działalności gospodarczej
Wiele problemów natury interpretacyjnej wynika z faktu, że pojęcie zajęcia na prowadzenie działalności gospodarczej nie zostało zdefiniowane przez ustawodawcę. Szereg ekspertów i doradców podatkowych tłumaczy, że w rozumieniu przepisów "własna nieruchomość jest zajęta na potrzeby działalności, jeśli doszło do wyłączenia w niej funkcji mieszkalnej". Jak precyzuje ekspert dr Adam Kałążny: "Zgodnie z tym podejściem wyższy podatek należy zapłacić od mieszkania przerobionego np. na warsztat rzemieślniczy albo od części domu w której urządzono gabinet lekarski. Sam fakt zarejestrowania firmy w mieszkaniu nie powinien natomiast powodować utraty prawa do opodatkowania go niską stawką mieszkalną, pod warunkiem, że np. nie zaliczamy do kosztów uzyskania przychodów na gruncie podatku dochodowego wydatków na eksploatację takiego mieszkania".
Jednoosobowa działalność gospodarcza we własnym domu lub mieszkaniu a podatek od nieruchomości
Przedsiębiorcy prowadzący jednoosobową działalność gospodarczą i osoby samozatrudnione, prowadzące biuro w prywatnym domu czy mieszkaniu muszą również uważać na właściwe podejście do opodatkowania ich nieruchomości podatkiem. Oczywiście istnieje ryzyko, że fiskus nie będzie przychylny w tej kwestii, ale ryzyko jest minimalne. Gdyż praktyka orzecznicza pokazuje, że wyższa stawka podatku jest naliczana w przypadku budynku lub jego części zajętych na prowadzenie firmy. Należy tę regulację rozumieć, tak, że powierzchnia np. pokój musi być faktycznie ściśle związana z prowadzoną działalnością (np. warsztat, gabinet kosmetyczny) i dostosowana do tej działalności w sposób wykluczający inne przeznaczenie, wówczas będzie on spełniał przesłanki nałożenia wyższej formy opodatkowania.
Tutaj precyzując, osoby, które jedynie zarejestrowały działalność gospodarczą w prywatnym domu czy mieszkaniu, ale na stałe pracują w siedzibie klienta (np. przedstawiciele handlowi itp.) lub tylko sporadycznie pracują z domu, nie muszą się obawiać wyższego opodatkowania.
Pomocny wyrok TK
W 2021 r. TK wydał wyrok (z 24.02.2021 r., SK 39/19) w którym uzasadniono, że samo posiadanie budynku czy lokalu przez przedsiębiorcę nie może determinować stawki podatku. Najważniejsze są aspekty faktyczne oraz to, czy dana nieruchomość lub jej część rzeczywiście służy działalności gospodarczej. Co istotne, uzasadnienie wyroku stwarza podstawy do jego zastosowania do szerokiej grupy przypadków, w których to nieruchomości lub obiekty budowlane nie są wykorzystywane przez przedsiębiorcę do celów prowadzonej działalności gospodarczej.
Podatnicy, którzy uważają, że wyrok TK z 24.02.2021 r. ma wpływ na ich rozliczenia podatkowe mogą obecnie wystąpić o korektę rozliczeń podatku od nieruchomości i składać wnioski o stwierdzenie nadpłaty. Uznanie, że nieruchomość lub obiekt budowlany nie jest związany z prowadzeniem działalności gospodarczej oznacza:
- w stosunku do gruntów – zastosowanie stawki ok. 2 razy niższej;
- w stosunku do budynków – zastosowanie stawki ok. 3 razy niższej;
- w stosunku do budowli – brak opodatkowania.
Ewelina Majewska
Product Manager
Księgowość i Podatki w Administracji