Podział nieruchomości do korzystania (podział quoad usum)
Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Współwłaściciele w drodze umowy mogą jednak bezpośrednie i wspólne korzystanie z całej rzeczy zmienić na bezpośrednie korzystanie z wydzielonych części rzeczy (podział quoad usum). Umowa taka powinna być zawarta przez ogół współwłaścicieli. W braku zgody, podziału może dokonać sąd.
W procedurze Postępowanie w sprawie z wniosku o dokonanie podziału nieruchomości do korzystania czytamy, że jeśli wykonywanie posiadania wspólnej rzeczy wymaga współdziałania wszystkich zainteresowanych, z wnioskiem do sądu o podział quoad usum może wystąpić, tak jak z wnioskiem dotyczącym czynności zwykłego zarządu, każdy ze współwłaścicieli.
Natomiast w innych przypadkach wniosek do sądu o podział quoad usum powinien być złożony, tak jak wniosek dotyczący czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, przez współwłaścicieli, których udziały wynoszą co najmniej połowę.
Żądanie dokonania przez sąd podziału quoad usum rzeczy wspólnej, jest w istocie domaganiem się rozstrzygnięcia przez sąd wobec braku zgody właścicieli o czynności z zakresu zarządu przedmiotem współwłasności (zobacz postanowienie Sądu Najwyższego z 30.06.2022 r., III CZ 269/22, LEX nr 3477889).
Podział quoad usum polega na wydzieleniu każdemu ze współwłaścicieli, albo tylko niektórym z nich, fizycznej części nieruchomości do wyłącznego posiadania i użytku.
Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej, skorzystaj z darmowego dostępu testowego LEX Kancelaria Prawna. |
Jakie są wymagania formalne wniosku?
Jak wskazują Autorzy procedury, wniosek wszczynający postępowanie sądowe o dokonanie podziału nieruchomości do korzystania (podział quoad usum) poza ogólnymi wymaganiami pism w postępowaniu cywilnym, musi ponadto:
- wskazywać nieruchomość, której podziału do korzystania domaga się współwłaściciel;
- określać propozycję podziału;
- wskazywać argumenty przemawiające za twierdzeniami wnioskodawcy;
- zawierać wnioski dowodowe na poparcie ww. argumentów.
Do wniosków, dotyczących nieruchomości ujawnionych w księdze wieczystej lub dla których prowadzony jest zbiór dokumentów, należy dołączyć odpis z księgi wieczystej albo zaświadczenie o stanie prawnym, jaki wynika ze zbioru dokumentów.
Do którego sądu należy złożyć wniosek?
Autorzy procedury podkreślają, że wniosek wszczynający postępowanie sądowe o podział nieruchomości do korzystania powinien zostać złożony do właściwego wydziału (funkcjonalnie powołanego do rozpoznawania określonej kategorii spraw) właściwego sądu (miejscowo, rzeczowo i funkcjonalnie).
Wyłącznie właściwy dla tego rodzaju spraw w myśl art. 507 w zw. z art. 606 k.p.c. jest sąd rejonowy położenia nieruchomości, przy czym gdy nieruchomość jest położona w kilku okręgach sądowych, wybór sądu właściwego między tymi sądami należy do wnioskodawcy według art. 43 § 2 w zw. z art. 13 § 2 k.p.c.
Kiedy sąd oddali, a kiedy uwzględni wniosek?
Sąd przy wydaniu orzeczenia powinien kierować się:
- celem czynności (a więc jej racjonalnością, na którą składa się uzasadnienie potrzeby dokonania czynności i jej opłacalność) oraz
- interesami wszystkich współwłaścicieli.
O czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu nie może bowiem decydować wyłącznie interes jednego ze współwłaścicieli lub pewnej ich grupy. Konieczne jest rozważenie stanowiska i dążeń wszystkich współwłaścicieli, przy czym skoro mowa tu o interesach bez ograniczenia ich sfery do interesów ściśle prawnych, sąd powinien zająć się nie tylko stanowiskami i dążeniami w sprawach majątkowych, lecz także niemajątkowych. Przykładowo należy badać, czy planowana czynność nie naruszy spokojnego korzystania z nieruchomości przez niektórych ze współwłaścicieli, choćby nawet było oczywiste, że wartość nieruchomości zwiększy się wskutek tej czynności. Orzeczenie sądu nie może służyć do zatwierdzania już dokonanych czynności zarządu. (szerzej G. Karaszewski [w:] Kodeks cywilny. Komentarz aktualizowany, red. M. Balwicka-Szczyrba, A. Sylwestrzak, LEX/el. 2024, art. 199).
Sąd oddala wniosek o podział nieruchomości do korzystania, jeżeli dokonanie podziału jest:
- niemożliwe lub
- sprzeczne ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem nieruchomości.
Z kolei sąd uwzględniając wniosek, wyraźnie określa części rzeczy wspólnej przypadające do wyłącznego korzystania przez poszczególnych współwłaścicieli, a ponadto - w razie zgłoszenia takiego żądania - nakazuje wydanie każdemu ze współwłaścicieli przypadającej mu części rzeczy.
Autorzy procedury wskazują również, że w razie zmiany okoliczności dopuszczalne jest żądanie dokonania ponownego podziału - nie zachodzi wówczas przeszkoda w postaci powagi rzeczy osądzonej. Dokonany podział wiąże także następców prawnych stron.
Orzeczenie sądu określające sposób korzystania z rzeczy wspólnej ma charakter prawokształtujący. Podział quoad usum nie kreuje jednak żadnych praw rzeczowych ani obligacyjnych. Nie może być również utożsamiany ze zniesieniem wspólności istniejącego prawa, w szczególności ze zniesieniem współwłasności. Dokonanie podziału quoad usum oznacza wyłącznie wewnętrzne zorganizowanie sposobu korzystania z rzeczy wspólnej.
Znacznie więcej informacji na ten temat znajdziesz w procedurze Postępowanie w sprawie z wniosku o dokonanie podziału nieruchomości do korzystania
Jeśli chcesz wiedzieć więcej na temat samych procedur, zobacz krótki film opisujący tę kategorię dokumentów.
Senior Product Manager