Ustanawianie odrębnej własności lokali powstałych w wyniku nadbudowy lub przebudowy nieruchomości wspólnej

Ustanawianie odrębnej własności lokali powstałych w wyniku nadbudowy lub przebudowy nieruchomości wspólnej, to przejaw zarządzania nieruchomością wspólną we wspólnocie mieszkaniowej. Z uwagi na wagę przedmiotowych działań wymagana jest uchwała wspólnoty mieszkaniowej. Inwestycja polegająca na przebudowie lub nadbudowie nieruchomości wspólnej jest procesem wieloetapowym i rozłożonym w czasie.

Wynikiem takiego działania może być nie tylko uszczuplenie praw dotychczasowych właścicieli do nieruchomości wspólnej (zmniejszenie udziału w nieruchomości wspólnej), ale także zmiana w strukturze własnościowej (nowi właściciele lokali, zwiększenie siły głosu na zebraniach dotychczasowego właściciela).

Marek Sondej, w najnowszym komentarzu praktycznym: Ustanawianie odrębnej własności lokali powstałych w wyniku nadbudowy lub przebudowy nieruchomości wspólnej szczegółowo opisuje cały proces.

W zobrazowaniu procesu inwestycyjnego pomogą również wzory aktów notarialnych z objaśnieniami:

• Umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu z części nieruchomości wspólnej
• Umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu, sprzedaży oraz ustanowienia zarządu umownego
• Ustanowienie nowych lokali we wspólnocie z podziału lokalu istniejącego
• Akt ustanowienia odrębnej własności lokalu użytkowego
• Umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu użytkowego
• Ustanowienie nowych lokali we wspólnocie z połączenia dwóch lokali w jeden większy

Kto bierze udział w procesie inwestycyjnym?

Inwestorem może być zarówno:

• członek wspólnoty, jak też
• osoba trzecia albo nawet sama
• wspólnota mieszkaniowa.

Stroną w przedmiotowym postępowaniu jest wyłącznie wspólnota mieszkaniowa, a nie jej poszczególni członkowie.

Jeżeli inwestorem będzie osoba trzecia, w chwili ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia na nią prawa do lokalu, stanie się ona członkiem wspólnoty mieszkaniowej.

Jakie są etapy procesu inwestycyjnego?

Jako wspomniano wyżej, proces inwestycyjny, którego przedmiotem jest przebudowa lub nadbudowa nieruchomości wspólnej jest procesem wieloetapowym i rozłożonym w czasie.

Pierwszym etapem jest podjęcie przez wspólnotę mieszkaniową uchwały w sprawie wyrażenia zgody na zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej i jej nadbudowę lub przebudowę.

Następnie wspólnota mieszkaniowa podejmuje uchwałę w sprawie wyrażenia zgody na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy nieruchomości wspólnej.

Innymi zdarzeniami, które mają miejsce w procesie inwestycyjnym są m.in.:

• podjęcie przez wspólnotę mieszkaniową uchwały udzielającej zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w celu podjęcia czynności faktycznych i prawnych, które doprowadzą do ustanowienia odrębnej własności lokalu,
• ustanowienie odrębnej własności lokalu,
• rozporządzenie przez wspólnotę mieszkaniową częścią nieruchomości wspólnej,
• zmiana wysokości udziałów poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej,
• wpis do księgi wieczystej.

Więcej na temat etapów procesu inwestycyjnego, którego przedmiotem jest przebudowa lub nadbudowa nieruchomości wspólnej przeczytasz w komentarzu praktycznym: Ustanawianie odrębnej własności lokali powstałych w wyniku nadbudowy lub przebudowy nieruchomości wspólnej.

Wojciech Kowalski

LEX Kancelaria Notarialna