Warunki techniczne budynków od 1 sierpnia 2024: jakie będą nowe obowiązki inwestorów?
Sierpniowa nowelizacja rozporządzenia w sprawie warunków technicznych nakłada na inwestorów, w szczególności deweloperów, nowe obowiązki w zakresie projektowania i budowy budynków i urządzeń budowlanych oraz zagospodarowania działki. Nowe obowiązki dotyczą m.in. placów zabaw, stanowisk postojowych, powierzchni biologicznie czynnej, przegród między balkonami, a także pomieszczeń dla rowerów i wózków.
Nowe obowiązki w zakresie zagospodarowania działki budowlanej
Zmiana rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2023 r. poz. 2442), która wchodzi w życie 1 sierpnia 2024 r. pod szyldem walki z tzw. "patodeweloperką" dokonała zmian nie tylko w zakresie odległości budynków wielorodzinnych, produkcyjnych i magazynowych, ale również wprowadziła szereg innych obowiązków na inwestorów mających duży wpływ na proces budowlany. Przede wszystkim uporządkowano zasady budowy budynków wielorodzinnych z myślą o komforcie mieszkańców, ale uwzględniając interesy inwestorów. Nowelizacja zakłada np. racjonalne zaplanowanie miejsc postojowych, ograniczanie architektury betonowej a także położenie większego nacisku na tworzenie placów zabaw i miejsc do rekreacji. Dodatkowo wprowadzono też regulacje w zakresie pomieszczeń przeznaczonych do przewijania dorosłych osób ze szczególnymi potrzebami.
Powierzchnia biologicznie czynna
Zgodnie z nowymi przepisami na działkach budowlanych przeznaczonych pod budowę budynków mieszkalnych wielorodzinnych, budynków opieki zdrowotnej, z wyjątkiem przychodni, oraz budynków oświaty i wychowania co najmniej 25% powierzchni działki należy urządzić jako teren biologicznie czynny, jeżeli inny procent nie wynika z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Natomiast na działkach przeznaczonych pod publicznie dostępny plac o powierzchni powyżej 1000 m² co najmniej 20% jego powierzchni należy urządzić jako teren biologicznie czynny, jeżeli wyższy procent nie wynika z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wprowadzenie definicji publicznie dostępnego placu związane jest z tzw. zjawiskiem „betonozy” ogólnodostępnych rynków i placów, a wskazanie minimalnego procenta powierzchni biologicznie czynnej ma przeciwdziałać zabetonowywaniu placów publicznych.
Place zabaw
Do najważniejszych zmian należy także ta, zgodnie z którą plac zabaw dla dzieci (dostępny również dla osób ze szczególnymi potrzebami) wykonuje się przy budowie jednego budynku mieszkalnego wielorodzinnego, w którym liczba mieszkań przekracza 20, a także w przypadku budowy zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych, w którym liczba mieszkań przekracza 20, przy czym co najmniej 30% powierzchni placu zabaw dla dzieci znajduje się na terenie biologicznie czynnym. Natomiast miejsce rekreacyjne wyposażone w miejsca do wypoczynku wykonuje się w przypadku budowy zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych, w którym liczba mieszkań przekracza 20, przy czym co najmniej 30% powierzchni miejsca rekreacyjnego znajduje się na terenie biologicznie czynnym.
Przepisy dopuszczają jednak możliwość niewykonania placu zabaw, gdy w odległości do 750 m, liczonej jako droga dojścia ogólnodostępną trasą dla pieszych, od granicy działki, na której znajduje się budynek, istnieje już publicznie dostępny plac zabaw dla dzieci. Można będzie odstąpić od budowy placu w ściśle określonych przypadkach budowy zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych w zabudowie śródmiejskiej.
Stanowiska postojowe
Nowelizacja określiła maksymalną liczbę miejsc parkingowych, z których korzystać będą wyłącznie osoby niepełnosprawne, a które mogą być zbliżone do okien budynków bez ograniczeń, jakie wymagane są dla miejsc parkingowych. Od 1 sierpnia można będzie zaprojektować taką liczbę tych miejsc, która stanowić będzie maksymalnie 6% ogólnej liczby stanowisk postojowych i tylko te miejsca zwolnione będą z obowiązku lokalizowania ich w przewidzianej w rozporządzeniu odległości od okien budynków.
Pozostałe istotne dla inwestorów zmiany w warunkach technicznych
Zmienione przepisy wprowadzają także obowiązek zapewnienia w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych przegród między balkonami znajdującymi się na jednej płycie balkonowej, o odpowiedniej wysokości wynoszącej co najmniej 2,2 m, a także przepuszczalności światła nie mniejszej niż 30% i nie większej niż 50%, co ma zwiększyć komfort mieszkańców.
W rozporządzeniu wymieniono wprost budynki, w których zachodzi konieczność zaprojektowania pomieszczenia umożliwiającego przewinięcie dorosłej osoby ze szczególnymi potrzebami.
Dodano także przepis, zgodnie z którym w budynku mieszkalnym wielorodzinnym zapewnia się pomieszczenie gospodarcze na potrzeby przechowywania rowerów i wózków dziecięcych.
W budynkach wielorodzinnych trzeba będzie również spełnić odpowiednią izolacyjność akustyczną drzwi wejściowych do mieszkania z klatki schodowej lub korytarza komunikacji ogólnej.
Przepisy przejściowe
Zmiana rozporządzenia wchodzi w życie 1 sierpnia 2024 r. Należy jednak pamiętać, że nowelizacja wprowadziła także przepisy przejściowe, zgodnie z którymi dla zamierzenia budowlanego, wobec którego przed dniem 1 sierpnia 2024 r.:
- został złożony wniosek o pozwolenie na budowę, wniosek o wydanie odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego, wniosek o zmianę pozwolenia na budowę,
- została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę lub odrębna decyzja o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego,
- zostało dokonane zgłoszenie budowy lub wykonywania innych robót budowlanych w przypadku, gdy nie jest wymagane uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę,
- została wydana decyzja o legalizacji, o której mowa w art. 49 ust. 4 pr. bud., oraz decyzje, o których mowa w art. 51 ust. 4 pr. bud.
- stosuje się przepisy dotychczasowe, czyli stare brzmienie r.w.t.
Kamila Kokoszewska
Product Manager
LEX Budownictwo
Więcej w Lex Budownictwo:
Nowe obowiązki inwestorów i organów nadzoru budowlanego w świetle zmienionych przepisów RWT