Zasiedzenie nieruchomości

Zasiedzenie nieruchomości jest sposobem nabycia jej prawa własności przez nieuprawnionego posiadacza wskutek faktycznego wykonywania tego prawa w ciągu oznaczonego w ustawie czasu. Co istotne, zasiedzenie ma charakter nieodpłatny. Skutek nabycia następuje zaś z mocy samego prawa.

Celem postępowania w sprawie z wniosku o stwierdzenie zasiedzenia własności nieruchomości jest stwierdzenie, czy wnioskodawca lub wskazany przez niego podmiot nabył określone prawo poprzez zasiedzenie. Orzeczenie wydane w takiej sprawie ma charakter deklaratoryjny. Jak czytamy w procedurze Postępowanie w sprawie z wniosku o stwierdzenie zasiedzenia własności nieruchomości, orzeczenie potwierdza zatem jedynie fakt nabycia własności określonej nieruchomości (o ile wykazane zostaną przesłanki zasiedzenia).

Treść wniosku o zasiedzenie

Żądanie wniosku, którego przedmiotem jest stwierdzenie zasiedzenia własności nieruchomości w dobrej wierze, powinno zawierać:

• określenie nieruchomości w sposób umożliwiający jej identyfikację przez wskazanie miejsca jej położenia, obszaru, numeru działki oraz numeru księgi wieczystej i sądu, który tą księgę wieczystą prowadzi,
• wskazanie okresu samoistnego posiadania nieruchomości przez osobę niebędącą właścicielem nieruchomości, na rzecz której zasiedzenie ma nastąpić oraz określenie daty, z którą wedle wnioskodawcy nastąpiło nabycie prawa własności przez zasiedzenie,
• sformułowanie żądania, aby sąd stwierdził zasiedzenie własności nieruchomości na rzecz danego podmiotu,
• powołanie się w uzasadnieniu na sposób wejścia w posiadanie nieruchomości przez osobę, na rzecz której zasiedzenie ma nastąpić (czy stała się posiadaczem na podstawie aktu notarialnego, nieformalnej umowy, czy też bezumownie), wskazanie osoby i adresu poprzedniego właściciela nieruchomości, a jeżeli nie żyje - to jego spadkobierców, przytoczenie dowodów na okoliczność samoistnego posiadania nieruchomości.

We wniosku o stwierdzenie zasiedzenia własności nieruchomości wnioskodawca powinien wskazać także wszystkich zainteresowanych.

Do wniosku należy dołączyć odpis z księgi wieczystej nieruchomości albo zaświadczenie o stanie prawnym nieruchomości, jaki wynika ze zbioru dokumentów, jeżeli nieruchomość ujawniona jest w księdze wieczystej albo prowadzony jest dla niej zbiór dokumentów oraz dołączyć wyrys z mapy ewidencyjnej nieruchomości wraz z wypisem z rejestru gruntów.

We wniosku należy podać wartość przedmiotu sporu, która odpowiadać powinna wartości nieruchomości.

Działania uczestnika postępowania

Uczestnik przeciwny zasiedzeniu może wykazać m.in. niesamoistne posiadanie nieruchomości, dążyć do obalenia domniemania dobrej wiary, dążyć do udowodnienia innej daty objęcia w posiadanie samoistne i nieukończenia biegu zasiedzenia.

Ponadto uczestnik może podnosić zarzut przerwania biegu zasiedzenia.

Czynnością, która przerywa bieg zasiedzenia jest działanie właściciela nieruchomości bezpośrednio zmierzające do pozbawienia posiadania, a taką stanowi przede wszystkim:

• zawezwanie posiadacza nieruchomości sprawie o wydanie nieruchomości do próby ugodowej,
• powództwo windykacyjne skierowane przeciwko posiadaczowi nieruchomości,
• wniosek o zniesienie współwłasności nieruchomości będącej w posiadaniu innego współwłaściciela,
• wniosek o dział spadku obejmującego nieruchomość, gdy jej posiadacz jest uczestnikiem działu.

Do środków dowodowych, z których może korzystać uczestnik należy przede wszystkim zaliczyć: zeznania świadków, wszelką dokumentację, w tym zdjęcia, wszelkie zawierane umowy, dokumenty potwierdzające płacenie podatków, a także przesłuchanie stron.

Stwierdzenie zasiedzenia własności nieruchomości

Jeżeli sąd uzna żądanie wnioskodawcy za zasadne, wówczas uwzględnia wniosek.

Postanowienie o stwierdzeniu zasiedzenia własności nieruchomości musi wymieniać:

• osobę, która nabyła własność według chwili upływu terminu przewidzianego do zasiedzenia (choćby była nią osoba już nieżyjąca w chwili orzekania) oraz
• datę, w której nastąpiło zasiedzenie.

Nabycie własności w drodze zasiedzenia następuje z mocy samego prawa z upływem ostatniego dnia terminu zasiedzenia. Jest ono „jednorazowe”, chociaż jego przesłanki realizują się w długim okresie.

Stwierdzenie zasiedzenia własności nieruchomości może nastąpić tylko na rzecz osoby wskazanej przez wnioskodawcę lub innego uczestnika postępowania, także wtedy, gdy z ich twierdzeń oraz ustaleń sądu wynika, że na skutek zasiedzenia nieruchomość weszła do majątku wspólnego wnioskodawcy oraz jego małżonka, którego wniosek nie dotyczył - w takiej sytuacji sąd powinien jednak zwrócić uwagę uczestników na ewentualną potrzebę zmiany wniosku.

Sąd może stwierdzić nabycie prawa przez zasiedzenie na rzecz osoby, która o to nie wnosiła, jeżeli żąda tego wnioskodawca lub inny uczestnik postępowania mający interes prawny w podjęciu takiego rozstrzygnięcia. W takim wypadku sąd nie orzeka jednak z urzędu, lecz w granicach żądania podmiotu, mającego status zainteresowanego.

Znacznie więcej informacji na temat przebiegu postępowania, można znaleźć we wspomnianej procedurze: Postępowanie w sprawie z wniosku o stwierdzenie zasiedzenia własności nieruchomości.

Jeśli chcesz wiedzieć więcej na temat samych procedur, zobacz krótki film https://www.youtube.com/watch?v=4d_sNsKQ3Qc opisujący tę kategorię dokumentów.

Wojciech Kowalski

product manager Działu Legal